Wie funktionieren kostenlose Tools zur Immobilienbewertung in der Schweiz?

Was passiert, wenn Sie Ihre Adresse eingeben?

Es ist hilfreich zu verstehen, was hinter den Kulissen passiert, wenn eine Postleitzahl in ein Bewertungstool eingegeben wird, ohne dabei auf Fachjargon zurückzugreifen.

Der Algorithmus startet sofort mit der Standortanalyse. Innerhalb von Sekunden werden Dutzende Faktoren zu Ihrer Adresse abgerufen: Distanz zum nächsten Bahnhof, Steuerbelastung der Gemeinde, Lärmbelastung durch Hauptstrassen, Schulqualität im Einzugsgebiet. Diese Daten stammen aus öffentlichen Quellen und werden kontinuierlich aktualisiert.

Dann folgt der Abgleich mit der Transaktionsdatenbank. Hier wird es interessant. Gemäss HEV Schweiz zur hedonischen Bewertungsmethode werden die einzelnen Eigenschaften Ihrer Liegenschaft erfasst und mit Tausenden anderen Objekten in einer Datenbank verglichen. Jedes Merkmal – von der Zimmerzahl bis zum Ausbaustandard – beeinflusst den kalkulierten Wert.

Der dritte Schritt ist die Preisberechnung. Das Tool gewichtet jeden Faktor unterschiedlich. Die Lage macht typischerweise 60 bis 70 Prozent des Wertes aus. Der Zustand und die Ausstattung teilen sich den Rest. Laut Analyse des VZ VermögensZentrum kann ein identisches Haus in Basel an bevorzugter Lage CHF 1,8 Millionen kosten – an weniger gefragter Lage nur CHF 1,3 Millionen. Das sind CHF 500’000 Unterschied. Allein wegen der Adresse.

RealAdvisor: 70 Kriterien in 3 Minuten analysiert

Wie sieht das konkret bei einem etablierten Bewertungstool aus? RealAdvisor kombiniert drei verschiedene Bewertungsmodelle, um eine möglichst realistische Marktwertschätzung zu liefern. Das unterscheidet die Plattform von einfacheren Rechnern, die nur eine Methode verwenden.

Die Analyse gliedert sich in zwei Bereiche: 20 Kriterien betreffen das Objekt selbst – Wohnfläche, Zimmerzahl, Baujahr, Ausbaustandard, Grundstücksgrösse. Die restlichen 50 Kriterien beziehen sich auf den Standort: Anbindung an den öffentlichen Verkehr, Distanz zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten, Lärmbelastung, Luftqualität und sogar die Sicherheit des Quartiers.

Woher stammen die Vergleichsdaten? RealAdvisor greift auf den Swiss Real Estate Datapool zu, der echte Transaktionspreise abbildet. Diese Datenbank enthält Informationen zu abgeschlossenen Verkäufen – nicht nur Angebotspreise, die oft über dem tatsächlichen Kaufpreis liegen. Zusätzlich werden aktuelle Inserate und eigene Datenbestände ausgewertet.

Der Ablauf ist simpel: Sie beschreiben Ihre Liegenschaft in wenigen Schritten, der Algorithmus vergleicht mit Tausenden ähnlicher Objekte, und Sie erhalten sofort eine Marktwertschätzung. Ein detaillierter Bericht folgt per E-Mail. RealAdvisor bietet zudem die Möglichkeit, die Online-Schätzung durch eine kostenlose Vor-Ort-Expertise ergänzen zu lassen. Dabei berücksichtigt ein lokaler Experte qualitative Faktoren wie Aussicht, Renovationspotenzial oder Lärmbelastung, die Algorithmen nicht vollständig erfassen können.

Hedonisch, vergleichend, Substanzwert – was steckt dahinter?

Stellen Sie sich vor, Sie wollen den Preis eines Gebrauchtwagens bestimmen. Sie könnten nachschauen, was ähnliche Modelle kosten. Sie könnten berechnen, was das Auto bei Neukauf gekostet hat, minus Abnutzung. Oder Sie könnten analysieren, welche Ausstattungsmerkmale den Preis beeinflussen. Genau so funktionieren die drei Hauptmethoden der Immobilienbewertung.

Die hedonische Methode ist in der Schweiz der Standard für Wohnimmobilien. Sie zerlegt den Preis in seine Einzelteile. Jedes Merkmal – ob Balkon, Garage oder Minergie-Zertifikat – trägt einen messbaren Anteil zum Gesamtwert bei. Das Bundesamt für Statistik nutzt diese Methode für den Schweizer Wohnimmobilienpreisindex, der quartalsweise auf Basis von rund 7’000 Transaktionen berechnet wird.

Das Vergleichswertverfahren schaut, was ähnliche Liegenschaften in der Nachbarschaft kürzlich erzielt haben. Direkt und pragmatisch. Allerdings funktioniert es nur, wenn genügend Vergleichsobjekte existieren – in ländlichen Gebieten oft ein Problem.

Die Substanzwertmethode rechnet anders: Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu bauen, minus Altersentwertung, plus Landwert? Diese Methode eignet sich besonders für spezielle Objekte wie landwirtschaftliche Anwesen oder Industrieliegenschaften, für die kaum Vergleichsdaten existieren.

Die auf realen Marktdaten basierende hedonische Methode wird sowohl von Banken als auch von Versicherungsgesellschaften und dem Staat verwendet.

Warum drei Tools drei verschiedene Preise liefern

Diese Art von Situation ist kein Einzelfall und kann in vielen Fällen auftreten.

Warum weichen die Ergebnisse so stark ab? Drei Hauptgründe:

1. Unterschiedliche Datenquellen: Manche Tools nutzen nur Angebotspreise aus Inseraten. Andere greifen auf tatsächliche Verkaufspreise zu. Angebotspreise liegen systematisch höher – Verkäufer starten optimistisch.
2. Verschiedene Gewichtungen: Wie stark beeinflusst die Aussicht den Wert? Wie viel zählt das Baujahr? Jeder Algorithmus setzt andere Prioritäten.
3. Aktualität der Daten: Der aktuelle Marktbericht von Wüest Partner zeigt, dass Eigentumswohnungen im dritten Quartal 2025 um rund 4,5 Prozent gestiegen sind. Ein Tool mit veralteten Daten unterschätzt den aktuellen Marktwert.

Betrachten Sie die Abweichungen zwischen den verschiedenen Tools daher nicht als Problem. Sie zeigen Ihnen die realistische Preisspanne, in der sich der Marktwert bewegt. Der tatsächliche Verkaufspreis liegt in der Regel irgendwo zwischen den verschiedenen Schätzungen, vorausgesetzt, Sie haben die richtigen Daten eingegeben.

Ihre Fragen zu Online-Immobilienbewertungen

Ihr nächster Schritt

Eine Online-Bewertung liefert Ihnen in wenigen Minuten eine solide erste Orientierung. Sie ersetzt keine professionelle Schätzung – aber sie gibt Ihnen die Grundlage, um informiert ins Gespräch mit Experten zu gehen. Welche Frage beschäftigt Sie am meisten: der richtige Verkaufszeitpunkt, die Wahl des Maklers oder die Verhandlungsstrategie mit Interessenten?